Когда участие нотариуса обязательно

По закону далеко не каждая сделка с недвижимостью требует нотариального удостоверения. Большинство квартир на вторичном рынке можно купить и продать без участия нотариуса — достаточно составить договор купли-продажи в простой письменной форме и подать документы в МФЦ или Росреестр. Но есть пять случаев, когда нотариус обязателен по закону.

Продажа доли в квартире

Если квартира находится в долевой собственности, и продаётся не вся недвижимость целиком, а только доля одного из владельцев, сделка обязательно должна пройти через нотариуса. Это правило действует даже тогда, когда остальные собственники согласны на продажу.

Исключение: если все доли продаются одновременно одному покупателю по одному договору, нотариус не нужен. Формально это будет продажа всей квартиры, а не отдельных долей.

Участие несовершеннолетних собственников

Когда среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, сделка обязательно проходит через нотариуса. Это касается как случаев, когда ребёнок владеет долей в квартире, так и ситуаций, когда он единственный собственник недвижимости.

Нотариус проверяет соблюдение интересов ребёнка и наличие согласия органов опеки и попечительства на продажу. Такое разрешение родители или опекуны должны получить заранее.

Важно: если квартиру покупают на несовершеннолетнего, нотариальное удостоверение не требуется — обязательность действует только при продаже.

Ограниченно дееспособные собственники

Продажа квартиры недееспособного или ограниченно дееспособного человека также требует нотариального оформления. Сделку от имени такого собственника проводит опекун или попечитель, но только после получения согласия органов опеки.

Покупка супругами с выделением долей

Если супруги покупают квартиру и хотят оформить её не в совместную собственность, а выделить каждому конкретную долю, сделка проходит через нотариуса. Это правило не действует, если при заключении брака пара оформила брачный договор, где чётко прописаны имущественные права каждого супруга.

Альтернатива: супруги могут купить квартиру в совместную собственность без выделения долей — тогда нотариус не потребуется.

Дарение недвижимости

С января 2025 года все договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это нововведение коснулось даже дарения между близкими родственниками, которое раньше можно было оформить в простой письменной форме.

Последствия нарушения требований

Если закон требует нотариального удостоверения, но стороны этого не сделали, сделка считается ничтожной. Росреестр откажет в регистрации права собственности, а в случае случайной регистрации договор можно будет оспорить в суде без срока давности.

Узнавайте первыми о снижении цен

Найти квартиру

Функции нотариуса при покупке квартиры на вторичном рынке

Нотариус — это не просто «человек с печатью». Перед тем как удостоверить договор купли-продажи, специалист выполняет целый комплекс юридических действий, которые защищают и продавца, и покупателя.

Проверка документов и прав собственности

• запрашивает выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что продавец действительно владеет квартирой и на объекте нет арестов или залогов;
• сверяет паспорта участников через базы МВД и устанавливает их личности;
• анализирует правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, наследства, решения суда;
• проверяет, не признан ли продавец банкротом, и нет ли у него ограничений дееспособности.

Оценка дееспособности и добровольности

Нотариус беседует с участниками сделки, чтобы исключить давление, мошенничество или недобровольное согласие. При малейших сомнениях он вправе отказать в удостоверении договора.

Юридическое сопровождение сделки

• составляет или проверяет договор купли-продажи, включив в него необходимые условия (сроки расчётов, порядок передачи ключей, ответственность сторон);
• разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора и фиксирует их согласие;
• удостоверяет согласие супруга продавца, если квартира была приобретена в браке.

Электронная подача документов в Росреестр

С 2019 года передача пакета документов нотариусом в Росреестр входит в состав единого нотариального действия:

файлы отправляются в электронном виде в день сделки;

регистрация перехода права обычно занимает 1 день вместо 7-10 при обычной подаче.

Запросы в государственные базы

Нотариус оперативно получает сведения из разных источников:

Расчёты через депозит нотариуса

Деньги покупателя переводятся на специальный депозитный счёт нотариуса и перечисляются продавцу только после регистрации права собственности. Это исключает риск одновременной потери и квартиры, и средств.

Дополнительные гарантии

• Ответственность нотариуса застрахована: при ошибке ущерб возмещается из страхового фонда.
• Договор хранится в электронной системе нотариата и не может быть утерян или изменён.

Нотариус выступает независимым арбитром: проверяет законность сделки, документы, дееспособность сторон, проводит расчёты и ускоряет регистрацию в Росреестре. Его участие минимизирует правовые и финансовые риски покупателя и продавца.

Преимущества нотариальной сделки

Юридическая безопасность

Нотариальная сделка снижает риск потери квартиры до минимума. Каждый нотариус несёт имущественную ответственность, застрахованную минимум на 2 млн ₽, а при удостоверении сделок с недвижимостью — не меньше 5 млн ₽. Если специалист ошибётся, ущерб возместят из страховой выплаты или компенсационного фонда палаты. В 2023 году пострадавшим по 15 сделкам уже выплатили страховое возмещение, крупнейшая компенсация превысила 5,1 млн ₽.

Судебная практика подтверждает, что нотариально оформленный договор труднее оспорить: продавец и покупатель уже прошли проверку личности, дееспособности и добровольности намерений. Поэтому вероятность признать сделку недействительной значительно ниже, чем при простой письменной форме.

Экономия времени

После подписания договора нотариус отправляет пакет документов в Росреестр в электронном виде в тот же рабочий день. Регистрация занимает 1–2 дня вместо 7–9, которые вы бы потратили при подаче через МФЦ. Вам не нужно ходить в несколько инстанций и отслеживать статус заявки — всё делает специалист.

Дополнительные гарантии

Все договоры хранятся в Единой информационной системе нотариата. Их нельзя потерять или подделать, а копию легко получить по запросу. Благодаря цифровым сервисам количество удалённых нотариальных действий выросло в 5,5 раз за год, а в I квартале 2024-го — ещё на 70%. Это показывает доверие клиентов к формату и самим специалистам.

Депозит нотариуса

Для расчётов можно использовать депозитный счёт нотариуса. Деньги покупателя блокируются на счёте, а продавец получает их только после перехода права собственности. Федеральный тариф фиксированный — 1 500 ₽ независимо от суммы сделки. Дополнительно взимается региональный тариф (в Москве — 8 600 ₽). Такой механизм исключает риск одновременно потерять и жильё, и деньги.

Если стороны находятся в разных городах, депозит доступен дистанционно: заявление можно подать онлайн через защищённый портал нотариата. Это удобно, когда нужно быстро закрыть сделку без очной встречи.

Стоимость услуг нотариуса

Из чего складывается цена

Удостоверение договора у нотариуса оплачивается двумя частями:

Дополнительно уплачивается госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре (для физлиц с 2025 г. — 4 000 ₽, либо 0,02% от кадастровой стоимости, если она превышает 20 млн ₽) .

Примеры расчётов

Цены в таблице приведены для Москвы. В других регионах итог будет ниже на разницу в УПТХ.

Кто платит

Закон не обязывает стороны делить расходы определённым образом. На практике встречаются три модели:

1. Поровну — самый распространённый вариант, особенно если нотариат добровольный.
2. Покупатель платит полностью — когда объект востребован и продавец диктует условия.
3. Продавец оплачивает тариф, покупатель — госпошлину — компромисс при дефиците ликвидных квартир.

Как сэкономить

• Запросите несколько коммерческих предложений: региональный тариф может отличаться даже внутри одного города.
• Проверьте, нет ли льгот — например, для многодетных семей нотариусы ряда регионов снижают УПТХ по внутренним рекомендациям палаты.
• Если сделка не подпадает под обязательный нотариат, оцените риски: возможно, выгоднее заказать расширенную проверку риелтора или страховку титула (2–3 ‰ от цены объекта) вместо нотариального оформления.

Что ещё учесть

• Депозит нотариуса для безопасных расчётов — фиксированный федеральный тариф 1 500 ₽  + региональный (в Москве 8 600 ₽).
• За ускоренную регистрацию (один рабочий день) госпошлина уплачивается в двойном размере .
• При дистанционном удостоверении у двух нотариусов сразу (если стороны в разных регионах) действует повышенный региональный тариф — обычно + 10–20% .

Итоговая стоимость нотариального сопровождения складывается из федерального тарифа (зависит от цены и типа сделки), регионального УПТХ и госпошлины Росреестра. В среднем закладывайте 20–35 тыс. ₽ для квартиры стоимостью до 8 млн ₽; при дорогих объектах ограничивающим фактором станет потолок федерального тарифа 20 000 ₽, но УПТХ и госпошлина могут вырасти. Вопрос «кто платит» решайте на переговорах: закон этого не регламентирует.

Когда нотариус не обязателен, но рекомендован

На вторичном рынке недвижимости покупатели сталкиваются с растущими рисками. По данным правоохранительных органов, в 2024 году мошенники совершили 765 тысяч операций с недвижимостью — большинство из них проводилось дистанционно. За последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости выросло на 18%. В таких условиях даже при отсутствии законодательной обязанности нотариальное оформление становится разумным решением.

Сложные сделки с повышенными рисками

Квартиры с «долгой историей». Если объект часто менял собственников, имеет сложную цепочку переходов права или долгое время не продавался, риск скрытых проблем возрастает. Нотариус проверит всю историю переходов права собственности и выявит потенциальные нарушения на любом этапе.

Наследственные сделки. Продажа квартиры, полученной по наследству, особенно «свежему», требует особой осторожности. Могут объявиться неучтённые наследники, оспорить завещание или доказать нарушение их прав. Нотариус запросит коллег, ведущих наследственное дело, и получит дополнительную информацию о круге наследников.

Приобретение с использованием материнского капитала. По статистике, 66% покупателей считают основным риском наличие обременений на жилье. Квартиры, где использовался материнский капитал, но детям не выделили доли, могут стать предметом споров через много лет. Выявить этот факт сложно — он не отражается в стандартных документах.

Снижение рисков мошенничества

Россияне назвали основными опасениями при покупке вторичного жилья наличие обременений (66% опрошенных), подмену собственника (52%) и возможность оспаривания сделки в суде (49%). Нотариус проверяет личность участников через базы МВД, исключает подделку документов и подтверждает добровольность сделки.

В 2024 году выявлено 1779 случаев мошенничества с недвижимостью — на 10% больше, чем в предыдущем году. Злоумышленники совершенствуют технологии: используют поддельные электронные подписи, создают липовые нотариальные документы и применяют давление на пожилых собственников.

Альтернативные варианты защиты

Страхование титула. Если нотариальное оформление кажется избыточным, можно застраховать право собственности. Средняя стоимость полиса — 0,3–0,4% от стоимости квартиры в год. Страховая компенсирует ущерб, если сделку признают недействительной, но не предотвращает сам конфликт.

Юридическая экспертиза. Специализированные компании проводят комплексную проверку документов, истории объекта и правового статуса продавца. Стоимость услуги — 15–50 тыс. ₽, но она не даёт гарантий возмещения ущерба при возникновении проблем.

Расширенная проверка через риелтора. Опытные агентства предлагают углублённую проверку юридической чистоты с привлечением юристов. Результат зависит от квалификации конкретного специалиста и репутации компании.

Сравнение эффективности методов защиты

Рекомендации по выбору

Нотариальное оформление стоит выбрать, если:

• Вы покупаете квартиру за наличные средства и хотите максимальную защиту;
• Объект имеет сложную историю или необычные обстоятельства продажи;
• Продавец — пожилой человек или действует по доверенности;
• Цена квартиры превышает 10 млн ₽, и переплата в 30–40 тыс. ₽ некритична.

Альтернативные варианты подойдут, если:

• Сделка проходит через крупное агентство с хорошей репутацией;
• Вы покупаете жильё в ипотеку (банк проведёт собственную проверку);
• Объект новый, с простой историей переходов права;
• Бюджет ограничен, и каждая трата на «страховку» критична.

Итоговый совет: на вторичном рынке экономия на безопасности может обойтись значительно дороже первоначальных затрат. При любых сомнениях лучше переплатить за нотариальное оформление, чем потом годами судиться за возврат потерянной недвижимости.

Заключение

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры обязательно в пяти случаях: при продаже долей, участии несовершеннолетних или недееспособных лиц, выделении долей супругам и дарении недвижимости. Стоимость услуги составляет 20–35 тыс. ₽ для большинства сделок, но взамен покупатель получает профессиональную проверку документов, ускоренную регистрацию в Росреестре и страховые гарантии.

В остальных случаях решение о привлечении нотариуса принимают сами участники сделки. Учитывая рост мошенничества на вторичном рынке недвижимости, нотариальное оформление становится разумным выбором для сложных сделок, дорогих объектов или при любых сомнениях в юридической чистоте квартиры. Переплата в 25–30 тыс. ₽ может предотвратить потерю миллионов рублей и годы судебных разбирательств.